Sie träumen schon lange vom Eigenheim und möchten das Bauprojekt endlich in Angriff nehmen? Dann sollten Sie sich unbedingt mit Ihren Rechten und Pflichten als Bauherr auseinandersetzen und sich mit den geltenden rechtlichen Regelungen befassen. Für den Fall, dass Sie Ihr Haus komplett neu planen, werden Sie vermutlich mit einem Architekten zusammenarbeiten. Dann sollten Sie außerdem wissen, welche Verpflichtungen dieser hat. So schreiten Sie gut vorbereitet in die Bauphase ein und können das Risiko von bösen Überraschungen deutlich verringern.

Was ist ein Bauherr eigentlich?

Der Bauherr besitzt das Grundstück oder eine Verfügungsberechtigung darüber. Er entscheidet darüber, wer am Bauvorhaben mitwirken darf und sucht einen Architekten, einen Ingenieur und andere Fachleute aus. Darüber hinaus ist er für alles verantwortlich, was auf der Baustelle vor sich geht. Wenn Sie also bald zum Bauherrn werden, sollten Sie aus diesem Grund unbedingt eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen. Möglicherweise ist das Bauherrenrisiko schon durch Ihre private Haftpflicht abgedeckt. Fragen Sie aber besser vorher bei Ihrem Versicherer nach.

Welche grundlegenden rechtlichen Regelungen gelten für Bauherren?

Genaue Informationen zur jeweiligen Gesetzeslage finden Sie in den Landesbauverordnungen. Die Situation kann folglich von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein. Grundsätzlich gilt aber Folgendes:

Sie müssen eine Baugenehmigung bei der zuständigen Behörde einholen.
Als Bauherr sind Sie für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich. Dementsprechend müssen Sie eine Gefährdungsbeurteilung durchführen, Risiken minimieren und Sicherheitsvorkehrungen treffen. Das gelingt am besten in der direkten Zusammenarbeit mit dem Bauunternehmen.
Bei Unfällen müssen Sie Ihrer Anzeigepflicht als Bauherr nachkommen. Dafür wenden Sie sich an die Berufsgenossenschaft.
Wenn Sie einen archäologischen Fund machen, müssen Sie diesen melden.
Des Weiteren sind Sie verpflichtet, sich über die landesspezifischen Gesetze zu informieren und ihnen Folge zu leisten.
Als Bauherr ist es auch Ihre Aufgabe, die Leistungen der Handwerker abzunehmen und zu überprüfen, ob sie mit der vorliegenden Baugenehmigung vereinbar sind.
Wenn das Gebäude fertiggestellt ist, müssen Sie das bei der Bauaufsichtsbehörde anzeigen. Je nachdem, wo Sie Ihr Haus bauen, kann es sein, dass zusätzlich die Fertigstellung des Rohbaus gemeldet werden muss. Das hängt von der jeweiligen Kommune ab.

Welche Pflichten haben Architekten im Rahmen eines Bauprojekts?

Architekten werden vom Bauherrn beauftragt, müssen aber ebenfalls eine Reihe von Pflichten erfüllen. Eine besonders wichtige Rolle spielen die Beratungs- und Hinweispflichten. Ein Architekt soll also auf mögliche Risiken hinweisen, die er mit seiner Expertise überblicken kann. Zum Beispiel könnte er den Bauherrn aufklären, dass die Bodenverhältnisse für das geplante Bauvorhaben nicht geeignet sind. Falls ein riskantes Projekt geplant ist, muss der Architekt den Bauherrn darüber informieren, dass die Möglichkeit besteht, eine Bauvoranfrage zu stellen. Überdies ist der Architekt zur Auskunft sowie zur Verschwiegenheit verpflichtet.

Wie werden Streitigkeiten im Baurecht gelöst?

Auch wenn die rechtlichen Regelungen und die individuellen Rechte und Pflichten häufig sehr klar formuliert sind, kommt es bei Bauvorhaben häufig zu Streitereien. Die müssen nicht unbedingt zwischen dem Bauherrn und dem Architekten entstehen. Es kann auch sein, dass der Bauherr nicht mit dem Bauunternehmen zufrieden ist. Unabhängig davon, welche Parteien an dem Konflikt beteiligt sind, sollten beide Seiten erst einmal versuchen, das Problem außergerichtlich zu klären.

SOBau – Regelwerk für die Beilegung von Konflikten

SOBau steht für Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten. Darin werden verschiedene Verfahren zur außergerichtlichen Streitbeilegung beschrieben:

Mediation
Schlichtung
Schiedsgutachten
Schiedsgerichtsverfahren

Wenn sich beide Seiten auf eine dieser Varianten einigen können, lassen sich Konflikte häufig deutlich kostengünstiger und vor allem schneller regeln. Für den Fall, dass dieser Ansatz fehlschlägt, besteht immer noch die Möglichkeit, zu klagen.

Einen Geschäftspartner verklagen

Erst wenn die außergerichtliche Schlichtung gescheitert ist, sollten Sie über eine Klage nachdenken. Denn der rechtliche Weg ist teuer und langwierig. Da es bei Bauvorhaben aber um viel Geld gehen kann, ist er manchmal die einzige Option. Suchen Sie sich unbedingt anwaltliche Unterstützung und lassen Sie Ihre Chancen auf Erfolg von einem Experten bewerten.

Wie sollten Bauverträge gestaltet sein?

Am besten ist es natürlich, wenn es gar nicht erst zu rechtlichen Streitereien kommt. Ein klar formulierter Bauvertrag ist dafür eine der Grundvoraussetzungen. Achten Sie beim Abschluss auf die folgenden Kriterien:

Der Bauvertrag muss unbedingt eine genaue Beschreibung der zu erbringenden Leistung enthalten. Dazu gehören nicht nur die Art und der Umfang der Arbeiten, sondern auch Anforderungen an die Qualität und technische Spezifikationen.
Zusätzlich sollte ein Termin für die Fertigstellung in den Vertrag aufgenommen werden. Gegebenenfalls können auch Zwischenfristen sinnvoll sein. Gerade bei längeren Bauvorhaben kann auf diese Weise der beständige Baufortschritt gesichert werden.
Auch die Kosten für die Bauleistungen müssen im Vertrag detailliert dargelegt werden. Es kann beispielsweise ein Festpreis bestimmt werden. Häufig kommen aber auch Einheitspreis-Verträge zustande. Dabei werden am Ende die tatsächlichen Kosten der erbrachten Leistungen berechnet.
Im Vertrag sollte außerdem festgelegt werden, welche Ansprüche bei Mängeln bestehen.

Wenn Sie noch nie einen Bauvertrag unterschrieben haben, kann es sinnvoll sein, ihn von einem Anwalt überprüfen zu lassen. Der kann sie auf eventuelle Lücken und Risiken aufmerksam machen.

Für diesen Artikel ist das Team der VFR Verlag für Rechtsjournalismus GmbH verantwortlich.

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