Was ist unter einer Baufinanzierung zu verstehen?

Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, hat oft nicht genügend Eigenkapital, um es zu bezahlen. Eigenkapital dient als Sicherheit und ist wichtig für unvorhergesehene Ausgaben. Helfen kann die Baufinanzierung als Kredit, der explizit für den Bau oder Kauf einer Immobilie verwendbar ist. Er ist durch eine hohe Kreditsumme und eine lange Laufzeit gekennzeichnet. Bei der Baufinanzierung werden verschiedene Arten unterschieden. 

Eine Baufinanzierung wird auch als Immobilienfinanzierung bezeichnet und ist ein zweckgebundener Kredit für den Bau oder Kauf einer Immobilie. Nicht nur ein Kredit fällt unter die Baufinanzierung, sondern alle für den Bau oder Erwerb einer Immobilie erforderlichen Geldmittel. Neben einem Kredit können Sie auch Eigenkapital verwenden. Ein Bauspardarlehen kann mit einem Kredit von einer Bank kombiniert werden. 

Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist mit hohen Kosten verbunden, die mitunter mehrere Hunderttausend Euro ausmachen können. Nur selten ist die Finanzierung komplett mit eigenen Mitteln möglich. Helfen kann ein Baukredit, den Sie mit Eigenkapital kombinieren. Die Bank gewährt Ihnen ein Darlehen, das Sie in monatlichen Raten zurückzahlen. Die Bank lässt sich die Bereitstellung des Darlehens bezahlen. Die monatlichen Raten für die Rückzahlung setzen sich daher aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. 

Die Baufinanzierung wird meistens als Annuitätendarlehen gewährt. Das bedeutet, dass Sie den Kredit in monatlich gleich hohen Raten zurückzahlen. Die Höhe der Raten ist abhängig von der Kreditsumme, der Laufzeit und der Höhe der Zinsen. Die monatlichen Raten setzen sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Der Zinsanteil macht zu Beginn der Rückzahlung den Hauptanteil der Raten aus und wird zum Ende der Laufzeit immer niedriger, sodass dann der Tilgungsanteil überwiegt. 

Da die Baufinanzierung durch eine hohe Kreditsumme und eine lange Laufzeit geprägt ist, wird zumeist eine Sollzinsperiode vereinbart, in der sich der Effektivzins nicht verändert. Am Ende der Sollzinsperiode verbleibt eine Restschuld, für deren Tilgung es mehrere Möglichkeiten gibt: 

• Angebot von der bestehenden Bank zu veränderten Konditionen nutzen
• Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank zu anderen Konditionen vornehmen
• gegen Ende der Sollzinsperiode bei einer anderen Bank ein Forward-Darlehen beantragen

Die Bank verlangt eine Sicherheit. Das Darlehen wird mit einer Grundschuld oder Hypothek gesichert. Wenn der Darlehensnehmer die monatlichen Raten nicht mehr zahlen kann, besteht für die Bank die Möglichkeit der Zwangsversteigerung der Immobilie. Die Bank kann sich an dem Erlös bedienen.   

Tipp: Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich für die Anschlussfinanzierung günstige Zinsen sichern. Die Bank verlangt jedoch für die Bereitstellung der Mittel eine Gebühr. Das Forward-Darlehen lohnt sich daher nur, wenn die Zinsen deutlich niedriger als beim bestehenden Kredit sind.

Bei der Baufinanzierung werden die folgenden Arten unterschieden. Das sind die häufigsten Arten:

• Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen eignet sich für die Erstfinanzierung und die Anschlussfinanzierung und wird in monatlich gleich hohen Raten zurückgezahlt.
• Volltilgerdarlehen: Das Volltilgerdarlehen ist für die Erstfinanzierung und die Anschlussfinanzierung geeignet und wird in monatlichen Raten zurückgezahlt. Anders als beim Annuitätendarlehen setzen sich die Raten aus einer festen Darlehensrate und einem fixen Sollzins zusammen.
• Endfälliges Darlehen: Das endfällige Darlehen ist für die Erstfinanzierung geeignet. Sie schließen einen Darlehensvertrag und einen Sparvertrag ab. Während der Laufzeit zahlen Sie in den Sparvertrag ein, um das Darlehen am Ende der Laufzeit in einer Summe zu tilgen.
• Vollfinanzierung: Eine Vollfinanzierung kann als Erstfinanzierung genutzt werden und funktioniert ohne Eigenkapital. Sie ist durch hohe Zinsen gekennzeichnet.
• Bauspardarlehen: Ein Bauspardarlehen ist eine spezielle Form der Baufinanzierung. Sie schließen einen Bausparvertrag ab, den Sie besparen. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, da eine bestimmte Summe angespart ist, können Sie zusätzlich zum angesparten Betrag einen Bausparkredit beantragen.
• Forward-Darlehen: Das Forward-Darlehen kann für die Anschlussfinanzierung genutzt werden. Es dient zur Tilgung der Restschuld.
• KfW-Darlehen: Ein KfW-Darlehen ist ein Förderdarlehen der KfW, das an bestimmte Bedingungen gebunden und durch niedrige Zinsen gekennzeichnet ist. Es lässt sich mit einem anderen Darlehen kombinieren. 

Bevor Sie die Baufinanzierung beantragen, planen Sie, welche Kreditsumme Sie benötigen und in welcher Höhe Sie sich die Raten leisten können.

Die Baufinanzierung läuft in den folgenden Schritten ab:

• Antrag bei der Bank stellen und die erforderlichen Unterlagen einreichen
• Prüfung der Unterlagen und der Bonität des Antragstellers durch die Bank und Entscheidung über die Kreditvergabe
• Angebot der Finanzierung von der Bank prüfen und Unterzeichnung des Kreditvertrages
• Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar und Eintragung der Grundschuld
• Bereitstellung des Darlehens und Beginn der Tilgung

Die Baufinanzierung ist als Vollfinanzierung ohne Eigenkapital möglich, aber nicht sinnvoll. Die Bank erhebt hohe Zinsen für den Kredit. Die Zinsen sind jedoch umso niedriger, je mehr Eigenkapital verfügbar ist. Lassen Sie genügend Eigenkapital für unvorhergesehene Ausgaben und zu Ihrer eigenen Sicherheit zurück. 

Als Faustregel gilt, dass Sie für die Baufinanzierung 20 bis 30 Prozent an Eigenkapital verwenden sollten. Besser sind noch 40 Prozent Eigenkapital. Sie sind schneller wieder schuldenfrei, benötigen eine geringere Kreditsumme und zahlen weniger Zinsen. 

Für diesen Artikel ist das Team der VFR Verlag für Rechtsjournalismus GmbH verantwortlich.

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